借地権付物件の購入前に

不動産投資とは文字通り不動産に投資をして収益を得ることです。ただ不動産には建物と土地が有って、この二つは分けて考える必要があります。例えばマンションを購入する投資の場合は、区分マンションの部屋を購入する場合とマンションの建物一棟を購入する場合があります。部屋だけの場合は土地の費用が必要無いですけど、マンション一棟を購入する場合は建物の費用だけでなく土地の費用も必要になってきます。

だからマンション一棟を購入しての投資は費用がそれなりに必要になるので、実際やる人達は土地を予め持っている人達がほとんどです。しかしマンション一棟に投資をする場合に土地を購入しないで済む方法があります。

それは借地権付き物件のマンション一棟を購入する方法です。借地権付物件なら土地を買う必要が無く土地を借りる仕組みですから、地代を払うだけでマンション一棟を所有できます。

同じようにアパートの場合でも借地権付物件なら普通のアパート購入よりも土地の費用分を安く買うことが出来ます。ただここで問題なのが、借地権付物件は土地を所有するのではなく借りるのですから、いずれ土地を返さなければならないということです。

当然借地権には期限がありますから、その期限が過ぎたら返さなければならないです。だから借地権付物件を購入する場合は、まず借地権の条件を確認してから購入しなければならないです。借地権ですが、旧借地権と普通借地権と定期借地権が有って、旧借地権は地主側によほどの理由が無い限り契約は更新されますから、あまり問題は無いです。普通借地権も最初が期間30年で二回目が20年、それ以降は10年ですが、旧借地権と同じように地主側によほどの理由が無い限り契約は更新されます。

ただ定期借地権は契約満了時には土地を更地にして返さなければならないです。つまり建物を解体する必要があって、その分の費用も考えて借地権付物件を購入しないと、収益だけ考えて不動産投資をしていると失敗することになります。

共同名義の不動産を売る時の注意

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不動産売却は、まず不動産売買契約を交わして、その契約に基づき対象の不動産が移転します。そして不動産売却の時に必ずしなければならないのは不動産の所有権移転の登記です。単独所有の不動産であれば、契約書も自身の名義だけですみ、不動産移転登記の際の移転することの意思表示である印鑑証明書も自分の分だけでいいのですが、これが共同名義の不動産となると少し事情が違ってきます。

本来不動産登記においては、土地であれ建物であれ共同名義であれば、その不動産に持ち分が表示されます。その持ち分の所有権移転をする場合には、他の不動産の共有者の同意は必要ではなく、その持ち分について単独で不動産売却をなすことは可能で、移転登記がなされたあとには、その持ち分を譲り受けたものの名前は表示されて、権利関係を明確にします。つまりは個々で所有権を共有することになります。

がここまでは何の問題がないですが、持ち分のみではたとえば建物が古くなったので立て替えをしようとしても各持分の所有権者では勝手にできず、他の共有者の同意が必要です。こうした点を回避するために一般的に共同名義の不動産は共同ですべて所有権を移転することが多く、そうしないと不動産の活用が上手くいかないことが多いからです。

そしてこの共有者の合意形成ができないままであると全体の不動産の移転ができず、結局は不動産売却そのものが成立しないこともあります。この不動産売却を全体として合意したようにみせかけて売買契約を結んでも、一部の共同名義の反対があるとこれは共有不動産への保存行為つまり現状を維持する権利行使として認められています。

このように共同名義の不動産売却には、先にその共同名義の間でこの売却について同意をとって全体で不動産名義を変えるというプロセスを踏んでおかないと後の売買契約が不成立になりますので、不動産売却の契約の前に必ず協議して合意形成するべきであると思われます。

融資付賃貸用住宅物件とは??

効率の良い不動産投資を考えた場合、融資付の賃貸用物件の購入は一考の余地があります。その融資ですが、不動産業者のほうで特定の金融機関と提携ローン契約を締結し、そのローンを利用できる場合がかなりあります。提携ローンが他の一般ローンより優れているのが、融資審査が簡略化されていて、審査にかかる時間が短いということです。特に不動産投資の意思決定において、ローンを利用した投資を行う場合に融資がおりるのかどうかをなるべく早く把握できることは大きなメリットです。また、提携ローンは手続きが業者経由で行われ、簡単なところもメリットと言えます。すでにその業者と金融機関との間で決まったフローがありますので、一般ローンとは大きく異なるからです。さらに提携ローンの場合、その多くがその業者の顧客向け特別優遇金利が適用され、一般ローンの金利面で優遇されている場合があります。

ただし、気を付けたいのが、全ての融資付賃貸用住宅物件が、そのような提携ローンを利用しないと物件購入ができないという訳ではないという点です。ですから業者の条件をよく確認してみる必要があります。自分の利用している金融機関の融資条件のほうが有利であれば、そちらでローンを組んだほうがいいでしょう。このような提携ローンを利用しない場合でも、その不動産業者が少なくとも一定の信用力を金融機関から得ていると考えられるので、業者の良し悪しを判断する材料にはなるでしょう。

次に融資を受けて物件を購入する場合に最も注意しなければいけないのが、完済するまでの資金計画をしっかりと立てることです。いわゆる頭金と呼ばれる資金をある程度まで用意することが重要になってきますし、投資に必要な金額を目一杯借りて購入費用に当てた場合、後々掛かってくる可能性のある修繕費用や保険費用、不測の事態に掛かる費用などに対して全く対応できなくなります。また、長期間において空室リスクを負った場合、その間も当然のことながらローンの支払いは続きますから、常に手元に余剰資金が必要になってきます。最悪の場合、資金繰りに窮して破産という事態にもなりかねないからです。

マンションが売れない時の対応策

不動産の取引は、多くの人にとっては年収の数年分にも相当する高額な取引で、人生の中でも経験する機会は限られています。
中でもマンション売却は、購入の時とちがって、自分で決めることが多いので、損をしないように少しでも高く売りたいと考えるのは誰でもが持つ思いです。

マンションを購入するときは価格が決まっていて、モデルルームなどで実物を確認して取引をすることができますが、マンション売却では価格をはじめとした条件を自分で決めることになります。
価格は自由に決められますが、高すぎてはなかなか買い手が決まらず、反対にあまりに早く買い手が見つかると、もっと高くても売れたのではないかと後悔してしまいます。

不動産の取引は、同じものが二つとないため、取引が成立した価格こそがその時の時価といっても過言ではありませんが、それでも少しでも高く売りたいと考えるのは当然です。
安く売りだしたら、それ以上の金額で取引できることは絶対にありませんが、価格が高い場合には、購入希望者から値下げ交渉を受けることがあります。とはいえ、相場からかけ離れた高値では、値下げ交渉自体が入ってこないので、実際に売ってもいい金額から、少し高いくらいが上限です。

日常生活で、数万円や数十万円は大金ですが、マンション売却では、30万円や50万円など、十万円単位の値下げ交渉は決して珍しいことではありません。
値下げ交渉を受けた時に、断って次の客が現れたら幸いですが、その次の購入希望者がすぐ現れるかどうかは後になってわかることです。
マンションの場合、保有している間は毎月管理費と修繕積立金の支出が累積します。

早目に売却することができれば管理費や修繕積立金の支出が終わることになるので、早期売却が結局お得になることもあります。
熟れない時には、同じ建物内に売却物件が出ていないか、出ている場合は価格の比較の格好の材料なので、面積や回数を考慮して、自分の物件が割高でないかを考慮します。
また、管理組合に許可を得て、オープンルームを開催するのも効果的です。

中古マンションを売却する時期の解説

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マンションは一戸建て住宅と比べても中古として購入される可能性が高いので、いずれ売却を考えている人の場合には戸建て住宅よりも条件が良いでしょう。
特に転勤が多い職種の人がマイホームを持ちたいと考えている場合には、転勤辞令が出た後に比較的すぐに売却することができるでしょう。

マンション売却の良い時期としては、引っ越しなどが行われることが多い、年明けから年度末にかけてが、多くの中古マンション取引が行われており、有利となります。

マンション売却が良い時期であれば、多少強気な価格で売り出しても売買が成立する可能性も高くなるでしょう。
時期的な問題といえば、エリアごとに新築マンションの供給状況などを考慮することも必要となるでしょう。

新築マンションが供給されていない場合には、そのエリアで物件を検討している人は中古マンションでよい物件を探すことになるので、マンション売却の際には検討してもらうことができる可能性が高くなるでしょう。

マンション売却の際には、世の中の経済状況の影響も関係してくることがあり、あまり景気が良くないときなどもマンション相場が落ちている時期ということになるので、売却する時期としては不利だということができます。
マンションの人気が高いエリアの場合、土地価格が及ぼす影響が大きくなるので、多少築年数が経過している物件であっても高値で売買されることがあるので、地価が高くなっていう時期もねらい目だということができるでしょう。

マンションは非常に高額な取引となるので、適切な時期に売却することができれば、損をしないで済みますが、良い時期を逃してしまうとローンの残債が残ってしまうことにもなるので、売却の際には慎重に時期の検討をすることが大切であり、必要に応じて不動産のプロなどに相談をしながら売却を進めていったほうが良いでしょう。
業者によっては、親切に相談に乗ってくれることも多いので、気軽に相談してみると良いでしょう。

マンション売却が得意な不動産屋の特徴

自分が利用しているマンションやビジネス的に手に入れた物件を売りたい時は、いい条件で取引をしたいものです。
そういう形で売却をしたい時は、地域の情報に精通している業者を利用するのが効果的です。
マンション売却をする時に重要な事は、いい条件でマンションを買ってくれる相手を探すことです。
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そういう相手を見つけることができなければ、立地の良いマンションであっても高い値段で売ることができません。
そのためマンション売却が得意な不動産屋を探す必要があり、そのような業者は地域の情報に詳しいことが多いです。
不動産を欲しいという人はまず地域の不動産屋に行き、そこで情報の収集を行います。

そして良い条件のものがあれば交渉をするわけですから、そのような情報の集まりやすい業者を利用することがポイントです。
地域の不動産売買の情報が集まりやすい不動産屋としては、その地域で長く運営している所があります。
特定の地域で長い間活動している不動産屋ならば、マンションを買いたいというお客を知っています。
そういう人を紹介してくれれば、マンション売却をスムーズに行うことができます。

またマンション売却を効果的に行ってくれる業者には別の特徴もあり、それはネットを使って不動産情報を提供している所です。
最近はネットを通じて不動産売買をしているケースが増えていますから、そのようなビジネスをしているところは情報量が多いです。
マンションを買いたいという相手の情報量が多ければ、それだけいい条件で売りやすくなるので便利です。

マンション売却を行う時に便利な不動産屋としては、地域の情報に詳しい業者があります。
またネットでビジネスをしているところも、色々な買い手の情報を持っているので効果的です。
このようなタイプの不動産屋を利用しておけば、短期間で物件を処分しやすくなります。
売却時の価格も高くなりやすいので、マンションを売りたいときはこういうタイプのところを選ぶといいです。

住宅ローンが払えない!任意売却の話

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世の中には困っている時に何らかの救済手段があります。日本の現代社会において、衣食住の中で食べ物に困っているような人はほとんどいません。また、着るものについて深刻に悩んでいる人も少ないのです。ですが、住宅に関する悩みは後を絶ちません。住宅の悩みはお金に関するものがほとんどです。その中にマンション売却についての悩みがある人が多いことは事実です。

マンションを購入する時にさかのぼると、購入時は意外と気分がハイになっていることが多く、多くの人はそこで少し頑張った金額のマンションを買おうとします。住宅ローンが払えるかどうかのぎりぎりの金額のマンションを購入するのです。毎月のローンの目安として、今住んでいる賃貸住宅の毎月の家賃と同じぐらいであれば払い続けることができるだろうと考えている人も少なくありません。賃貸住宅の家賃は一度も貯めたことはないのでこれから先家賃と同じ額の住宅ローンを滞ることはないだろうと考えるわけです。ですが、現実的にはマンションは予想以上に負担額が大きくなります。修繕費積立金や管理費、固定資産税があるからです。これらを支払うと家賃よりも4,5万円高くなってしまいます。数年もすると資金繰りに困り、とうとうマンション売却をしなければならなくなるところまで追い込まれる人も多いのです。

ローンを数か月も滞納すると強制的に差し押さえられ、競売という形で自己所有のマンションは手放さないといけません。競売は強制ですので抵抗がある人も多いはずです。ですが、競売前であれば、マンション売却を自分の意思ですることができます。それが任意売却です。任意売却は売主と買主、そして仲介する不動産会社の合意ですることができます。少なくとも競売をするよりは高いお金で買い取ってもらうことができるというメリットがあります(もちろん必ず高くなるとは限りません)。
任意売却で高く買い取ってもらうと売主のローンも返しやすくなりますし、貸主も貸し金を全額返済してもらうことが可能になるのです。

不動産一括査定サイト利用時の注意事項

マンション売却では、通常、不動産業者に委託をして売却先を探す方法と、不動産業者自らが購入をする方法によって行われますが、できるだけ高く売却を行いたい場合には委託をして行う方法が用いられています。
マンション売却の委託をする場合には、不動産業者と一般媒介契約か選任媒介契約、また、専属選任媒介契約を結ぶことで進められることになりますが、この場合、不動産業者から提示される金額が妥当な金額なのかどうか、また、どの程度の金額を希望価格として伝えたらよいのか迷ってしまうことがあります。

マンション売却で、どの位の金額なのかの相場を知る方法の1つに不動産一括査定サイトの活用があります。現在では様々なサイトがあり、専用のフォームに条件を記入することで、簡単に売却の相場を知ることができるようになっています。ここでは、一括査定サイトが窓口となることで、多くの不動産業者からの情報を得ることができ、また、これまでのように不動産業者に出向くこともなく行うことができるために、非常に利便性の高いシステムになっています。

反面、活用をする場合には留意点もあり、内容に関してはよく把握をした上で申込をすることが必要になります。

まず、売却も含めて不動産の取引には宅建免許が必要となりますが、ここでは、国交省と各都道府県知事による許可の2つがあり、査定サイトが許認可を得ている業者に依頼をしているのかどうかが分からない点があります。実際、条件が合った不動産業者が見つかった場合にも許認可を保有していないなどではトラブルの原因にもなるために、十分な注意が必要になります。また、ここでの査定金額は、あくまでも売却価格と同じになる保証がないために、実際に売却委託をした場合などでは、売却価格と差が生じてしまうこともあります。このような場合には、具体的な話に進んでしまった場合にはキャンセルをするにもしにくくなる面があり、依頼をする場合には提示価格だけでなく、業者に関しての情報も事前に入手をしておくことが大切なことになります。

家族の名義の不動産の売却について

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初めての不動産売却です。旗竿土地という形の築30年という古い上物つきの物件を売却しました。東京都内の閑静な住宅地ですが、幹線道路に面しているわけでもない住宅街にある少し奥まった所でどうかなと不安でしたが、不動産売却にあたり住宅情報の本とか広告、また不動産店舗などでいろいろ情報収集するうちに、そんなに極端に悪い物件ではないのではと思いチャレンジし始めました。何社か見積もりを取り、金額だけではなく、人間性を重点にこの人、この会社ならと思える相手に出会うまで、じっくりと考えました。

不動産売却について会社側の意見を聞きながらも、こちらの話も理解して納得してもらいながら話を進めていくのが少し楽しく、前向きなものの見方考え方が嬉しく感じられました。しかし、不動産売却するには、何をどうしていいのかわからないことも多く、質問すれば、きちんと丁寧に答えてくれる姿勢に、ただただ有りがたいなと感謝の気持ちでした。しかし不動産売却はそう簡単には過ぎてはいきません。最初の新聞折り込みを入れたときは、内覧の問い合わせはほとんどなく、スーパーで野菜を買うわけではないのだから、そんなに簡単ではないと自分で自分を励ましていました。

しかしその後も1月過ぎても同じ状況で、時間ばかりが過ぎていき、あせり始めました。少しはリフォームしたほうがいいのではなどと考えもしました。会社の人に相談もしましたが、リフォームはしないでもう少し長い眼で見ませんかといわれ、不動産売却をするにも「よし、少しこのままで待とうと」ゆっくり構えることにしました。これがよかったのか、すぐに反響はありませんでしたが、少しずつ問い合わせが入るようになり、さらに1つ後くらいに、問い合わせが1件、1週間後に3件と内覧予約が入りました。即決というわけには行きませんでしたが、一番最初の内覧してくださった方が再び訪れてくださり何とか契約と言う事なりました。やっと不動産売却が決まったと思いましたが、カレンダーにいろいろメモしていた内容を見ながら思い返すと、とんとん拍子だったのではと思います。

マンション売却価格の正しい決め方

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自己所有のマンションを売却する場合にそうやってその価格を決めてらいいでしょうか。住宅ローンが残っているのでそれを返し終わればいいというのであれば住宅ローンの額以上の設定をすればいいだけです。よほどローンが残っていなければはっきり言って金額にこだわらなくてもいいぐらいです。ですが、物には必ず適正価格があります。

その適正価格がどれくらいなのかは専門家に聞いてみるのが一番です。例えばマンション売却の専門家である不動産会社に聞いてみてもいいのではないでしょうか。ただ、不動産会社もいろいろな会社があり、査定を頼んでも幅広い額が出てきます。ある不動産会社は2000万円でも、ほかの不動産会社は2100万円、また別の不動産会社は2200万円ということがあります。では、どの査定が正しいかと言えばどれも間違えた査定ではありません。マンション売却時に知っておけば損のないことの一つに不動産会社がつける査定額は実際に売却できる価格とは限らないことがあります。

例えば、2200万円と査定した会社は2200万円で売れるとは思っていないかもしれません。多くの場合、実際の適正価格よりも高く査定することが多いのです。なぜなら、少しでも高く査定して売主が自社を選んでもらえればその分収益につながるからです。ただ、実際に売却する時にはその価格よりも下げて売ることになります。そうでもしないと買い手が見つからないからです。そういうわけで、査定額が高い会社を選べばいいというわけではありません。

マンション売却の価格は売りに出されている自分のマンションと同じマンションの価格を基準に決めるという人もいます。自分のマンションの中で売る人がいて、その人の物件がチラシなどに載っていたとすればその価格はきっと参考になるはずです。ただし、条件があってそのチラシに半年も1年も前から載っているとしたら買い手が全くつかないということですので、きっとその価格では高すぎるので、それ以下で売却をするべきです。