共同名義の不動産を売る時の注意

danzyoie

不動産売却は、まず不動産売買契約を交わして、その契約に基づき対象の不動産が移転します。そして不動産売却の時に必ずしなければならないのは不動産の所有権移転の登記です。単独所有の不動産であれば、契約書も自身の名義だけですみ、不動産移転登記の際の移転することの意思表示である印鑑証明書も自分の分だけでいいのですが、これが共同名義の不動産となると少し事情が違ってきます。

本来不動産登記においては、土地であれ建物であれ共同名義であれば、その不動産に持ち分が表示されます。その持ち分の所有権移転をする場合には、他の不動産の共有者の同意は必要ではなく、その持ち分について単独で不動産売却をなすことは可能で、移転登記がなされたあとには、その持ち分を譲り受けたものの名前は表示されて、権利関係を明確にします。つまりは個々で所有権を共有することになります。

がここまでは何の問題がないですが、持ち分のみではたとえば建物が古くなったので立て替えをしようとしても各持分の所有権者では勝手にできず、他の共有者の同意が必要です。こうした点を回避するために一般的に共同名義の不動産は共同ですべて所有権を移転することが多く、そうしないと不動産の活用が上手くいかないことが多いからです。

そしてこの共有者の合意形成ができないままであると全体の不動産の移転ができず、結局は不動産売却そのものが成立しないこともあります。この不動産売却を全体として合意したようにみせかけて売買契約を結んでも、一部の共同名義の反対があるとこれは共有不動産への保存行為つまり現状を維持する権利行使として認められています。

このように共同名義の不動産売却には、先にその共同名義の間でこの売却について同意をとって全体で不動産名義を変えるというプロセスを踏んでおかないと後の売買契約が不成立になりますので、不動産売却の契約の前に必ず協議して合意形成するべきであると思われます。

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